News - Edilizia ed efficienza energetica 21-10-2008

Ma la ripresa può arrivare dalle case

Il punto di partenza è il balzo dei prezzi: secondo l’indice CaseShiller, che è considerato il più credibile del settore, tra il 1999 e il 2006 il valore delle case americane è aumentato del 135 per cento (del 110 per cento in termini reali, al netto cioè dell’inflazione). Un balzo enorme, avvenuto grazie ai meccanismi finanziari messi in piedi dalle banche che concedevano mutui agli acquirenti e poi rivendevano il rischio, prima spezzettato e poi opportunamente impacchettato e trasformato in titoli, in giro per il mondo. Con questo sistema i soldi sono arrivati a tutti, chi aveva redditi adeguati e chi no, costruttori con spalle solide e costruttori improvvisati, la domanda cresceva, i prezzi pure e le nuove costruzioni ovviamente anche.
L’esito di questa frenesia è stata una sovrabbondanza di case, quello che gli economisti chiamano eccesso di offerta, che uno studio della Bain Italia, la società di consulenza che ha analizzato a fondo il fenomeno, ha stimato in un milione e 700 mila unità. Quando sul mercato c’è più merce di quanta il mercato stesso ne possa assorbire normalmente scendono i prezzi e quando scendono i prezzi diventa meno conveniente costruire nuove case. E’ esattamente quello che è accaduto. L’enorme stock che si era accumulato ha fatto crollare i valori (e fatto scoppiare la crisi finanziaria) molte case sono rimaste invendute e a fare la fila presso gli uffici che rilasciano le licenze edilizie si sono presentati in pochi.
La conseguenza di tutto ciò è che, poiché la demografia ha continuato la sua strada e le nuove case che arrivano sul mercato sono in numero inferiore rispetto alla nuova domanda, dallo scorso mese di giugno lo stock di nuove case che si era accumulato negli anni d’oro ha cominciato a diminuire. In tre soli mesi, tra giugno e agosto, è passato da 4 milioni e mezzo a 4 milioni e 200 mila e la tendenza è molto probabilmente continuata nei mesi successiv. Se le stime saranno rispettate, ovvero se nel 2008 e nel 2009 arriveranno sul mercato solo 1 milione e 700 mila abitazioni a fronte di una domanda fisiologica (dovuta come dicevamo alla demografia) di circa 3 milioni, è possibile ipotizzare che alla fine del prossimo anno l’eccesso di offerta sarà stato azzerato. Di qui ad allora, sempre se le previsioni saranno rispettate, la discesa dei prezzi che da gennaio 2007 ad oggi è stata del 17 per cento in termini nominali e del 25 in termini reali dovrebbe attenuarsi per trovare nella seconda metà del 2009 un punto di equilibrio.
Finita la discesa dei prezzi ed eliminato le stock di case invendute in eccesso sulla media storica, la costruzione di nuove abitazioni dovrebbe riprendere i suoi ritmi fisiologici e diventare un buon traino per tirare l’economia americana fuori dalla crisi.
Se le cose andranno così la fase più cupa della recessione americana potrebbe chiudersi entro il 2009 e nel 2010 potremmo rivedere una prudente ripartenza. Naturalmente questo non consolerà tutti coloro che nel frattempo avranno perso la casa perché non sono stati in grado di pagare le rate del mutuo, né coloro che avendo acquistato titoli collegati a quei mutui (i famigerati subprime) ci avranno rimesso una buona parte dei loro risparmi. Qualcuno però che da tutto ciò uscirà con le tasche piene ci sarà, e sono coloro che oggi stanno speculando contro i mercati e che, approfittando del denaro che le banche centrali e i governi di tutti i paesi industrializzati stanno immettendo nel sistema, cominceranno a mettere le mani sui titoli legati ai mutui. Oggi quei titoli valgono pochissimo, anche un decimo del loro valore facciale. Ma le case si sono svalutate solo del 25 per cento (in termini reali) e anche se parte di quei mutui non sarà rimborsato c’è sempre la casa a garantirlo. Oggi si possono comprare al 6570 per cento del loro valore nominale titoli rappresentativi di mutui che con ragionevole certezza saranno rimborsati e al 1020 per cento titoli a maggior rischio, per poi in futuro rivendere i primi a 100 e i secondi a 60 o 70. Prepariamoci, gli avvoltoi stanno per cominciare il festino.

 
 

100% rinnovabili ora! - Francesca Sartogo
 
 
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